İstanbul gayrimenkul sektöründe hanehalkı yapısındaki dönüşüm, alım gücü ve finansman şartları konut tercihlerini yeniden şekillendiriyor. Sektör temsilcileri, artan tek kişilik yaşam biçimiyle birlikte 1+1 ve 2+1 dairelere ilginin yükseldiğini, geniş ailelerin ise 3+1 ve üzeri konut arayışını sürdürdüğünü belirterek talebe göre üretimin önemine işaret ediyor.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz ve Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, Anadolu Ajansına (AA) gayrimenkul piyasasındaki güncel durumu paylaştı.
Oda Sayısı Korunurken Metrekareler Küçülüyor
Gayrimenkul alıcılarının oda adedinden vazgeçmeden daha dar alanlı dairelere yöneldiğini bildiren İNDER Başkanı Engin Keçeli, geçmişte 120-130 metrekare olan 3+1 evlerin artık 90-100 metrekare bandında da rağbet gördüğünü aktardı. Alıcıların deprem dayanıklılığı ve yaşam tarzı uyumuna öncelik verdiğini kaydeden Keçeli, mevcut talebin yatırım değil barınma odaklı olduğunu vurguladı.
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Ulaşım ve iletişim olanaklarındaki ilerlemenin kentin çeper algısını değiştirdiğini dile getiren Keçeli, İNDER olarak 2026 senesini kentsel gelişim yılı ilan ettiklerini hatırlatarak ezbere üretim döneminin kapandığını belirtti.
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Demografik Dönüşüm ve Fonksiyonel Konutlar
KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz, kent genelinde tek bir talep kalıbından bahsedilemeyeceğini, bölgesel ihtiyaçların ve müşteri profilinin belirleyici olduğunu ifade etti. Ülke genelinde ortalama hane büyüklüğünün 2025 yılında 3,08 kişiye indiğini ve yalnız yaşayanların sayısının 5 milyon 523 bin 321’i bulduğunu kaydeden Yılmaz, küçük konutların yatırım ve likidite avantajı taşıdığını dile getirdi.
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Finansman Şartları ve Erişilebilirlik
Konut gereksiniminin satışa evrilmesinde kredi ve ödeme olanaklarının kritik rol üstlendiğini açıklayan GYODER Başkanı Neşecan Çekici, ağustos ayında Türkiye genelindeki konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 14,7 daraldığını, kredili satışların ise yüzde 7,2 yükseliş gösterdiğini bildirdi.
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
Gelecek süreçte enerji tasarrufu, lokasyon ve güvenlik unsurlarının öne çıkacağını aktaran Çekici, arz yapısının değişen şartlara entegre edilmesi gerektiğini belirtti.
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
